什么是二次抵押房产？

二次抵押房产是指已办理过一次抵押贷款的房产，在尚未还清第一次抵押贷款的情况下，再次将该房产作为抵押物，向其他金融机构或个人申请贷款的行为。

一、背景和原理

产权与抵押关系

房产所有者在购买房产时，通过向银行等金融机构申请抵押贷款，实际上是将房产的部分权益（抵押权）转让给了贷款机构。在第一次抵押期间，贷款机构对房产享有优先受偿权。当进行二次抵押时，房产上就存在了两个抵押权。

例如，小明购买了一套价值 300 万元的房子，他向银行 A 申请了 200 万元的住房抵押贷款，此时银行 A 对该房产有抵押权。在贷款未还清的情况下，小明又因为资金需求，将这套房子向银行 B 进行二次抵押。

抵押物价值基础

二次抵押房产之所以能够实现，是因为房产的价值通常会高于第一次抵押所贷的金额。其贷款额度主要基于房产的剩余价值。

假设小明的房子经过评估价值仍为 300 万元，第一次抵押后已还贷款本金 50 万元，那么房产的剩余价值为 300 -（200 - 50）=150 万元左右（这里忽略利息等因素）。银行 B 在考虑二次抵押时，会根据这剩余价值的一定比例来确定贷款额度。

二、贷款额度和风险

贷款额度计算

二次抵押房产的贷款额度一般会比第一次抵押低。金融机构通常会根据房产的评估价值、第一次抵押的未偿还金额等因素来计算可贷额度。

计算公式大致为：二次抵押可贷额度 = 房产评估价值 × 抵押率 - 未偿还的第一次抵押贷款余额。抵押率一般在不同金融机构会有所不同，通常在 50% - 70% 左右。例如，房产评估价值为 500 万元，第一次抵押贷款余额为 200 万元，抵押率为 60%，那么二次抵押可贷额度 = 500×60% - 200 =100 万元。

风险因素

对于金融机构而言，二次抵押房产的风险相对较高。首先，由于房产上已经存在一个在先的抵押权，在借款人违约的情况下，处置房产会更加复杂。

比如，在房产拍卖时，第一次抵押的贷款机构享有优先受偿权。如果房产拍卖所得价款先用于偿还第一次抵押的债务后所剩无几，那么二次抵押的贷款机构可能无法收回全部贷款。同时，借款人自身也面临更大的债务压力，一旦资金链断裂，很容易导致房产被处置，失去住房等风险。

三、法律规定和注意事项

法律规定

我国相关法律规定，二次抵押必须是在房屋产权明晰，并且符合当地房地产管理部门的抵押登记规定的情况下才能进行。同时，抵押合同的签订必须符合法律要求，明确各方的权利和义务。

例如，在办理二次抵押登记手续时，需要向登记机关提供第一次抵押的相关证明材料、房产评估报告等文件。

注意事项

对于房产所有者来说，要谨慎考虑二次抵押。因为这会增加债务负担和房产被处置的风险。在选择金融机构进行二次抵押时，要仔细比较不同机构的利率、贷款额度、还款方式等条件。

对于金融机构而言，要做好风险评估和贷款管理，严格审查借款人的还款能力、房产价值等情况，确保贷款安全。