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公摊面积的基本定义

公摊面积是指由整栋楼的产权人共同分摊所有的整栋楼公用部分的建筑面积。它包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积。

公摊面积的计算公式

公摊面积 = 公摊系数 × 套内建筑面积。

首先要计算公摊系数，公摊系数 = 总公摊面积 /（套内建筑面积 × 总户数）。套内建筑面积是由套内使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积三部分组成。

例如，某栋楼的总公摊面积是 1000 平方米，有 100 户，每户套内建筑面积是 100 平方米。那么，公摊系数 = 1000/(100×100)=0.1。如果某一户的套内建筑面积是 100 平方米，那么这一户的公摊面积就是 0.1×100 = 10 平方米。

不同建筑类型的公摊比例参考

多层住宅（一般 7 层以下）：公摊系数一般在 7% - 12%。这是因为多层住宅没有电梯等大型设备，公共区域相对较小。例如，一套套内面积为 80 平方米的 6 层住宅，按照 10% 的公摊系数计算，公摊面积约为 8 平方米。

小高层住宅（7 - 11 层）：公摊系数通常在 10% - 16%。小高层增加了电梯，公共区域如电梯井等面积有所增加。比如，一套套内面积为 90 平方米的 10 层住宅，若公摊系数为 14%，则公摊面积为 12.6 平方米。

高层住宅（12 层及以上）：公摊系数大概在 14% - 24%。高层住宅不仅有电梯，可能还有设备层、避难层等，公共区域更为复杂和庞大。例如，一套套内面积为 100 平方米的 30 层住宅，若公摊系数为 20%，其公摊面积为 20 平方米。

别墅：别墅的公摊系数比较小，一般在 1% - 8%。因为别墅有自己独立的出入口等，公共区域占比相对较低。像一套套内面积为 300 平方米的别墅，若公摊系数为 5%，则公摊面积为 15 平方米。

需要注意的是，不同的楼盘，具体的公摊面积计算可能会因建筑设计、公共设施配置等因素而有所差异。在购买房屋时，开发商有义务向购房者明确说明公摊面积的具体情况和计算方法。