买二手房怎么用公积金贷款？

使用公积金贷款购买二手房主要有以下步骤：

一、前期准备阶段

确认公积金贷款资格

首先要确认自己是否符合公积金贷款的条件。一般要求借款人具有完全民事行为能力，并且公积金账户处于正常缴存状态。例如，在大多数地区，借款人需要连续足额缴存公积金一定时间（通常为 6 个月或 12 个月）以上。同时，借款人的年龄加上贷款期限一般不能超过法定退休年龄后 5 年。

还要注意自己的信用记录。良好的信用记录是获得公积金贷款的重要因素。如果个人信用报告中有逾期还款等不良记录，可能会影响贷款申请的审批。

了解贷款额度和利率

不同地区的公积金贷款额度计算方式有所不同。通常会根据借款人的公积金缴存基数、账户余额、还款能力等因素来确定。例如，有些地方规定贷款额度是公积金账户余额的一定倍数（如 15 倍或 20 倍），同时还会设定一个最高贷款额度（如单人最高贷款额度为 40 万元，夫妻双方最高贷款额度为 60 万元等）。

公积金贷款利率相对较低且比较稳定。它是由中国人民银行规定的，目前 5 年以下（含 5 年）公积金贷款利率为 2.75%，5 年以上公积金贷款利率为 3.25%。

房屋评估

对于二手房，公积金管理中心一般要求对房屋进行评估。借款人需要委托具有资质的房地产评估机构对房屋价值进行评估。评估费用一般由借款人承担，费用标准根据地区和房屋价值不同而有所差异。例如，评估价值在 100 万元以下的房屋，评估费用可能在 1000 - 3000 元左右。

评估报告的有效期一般为半年，评估价格将作为公积金贷款额度计算的参考依据之一。

二、贷款申请阶段

准备材料

基本材料包括身份证、户口簿、结婚证（已婚人士提供）等身份证明材料。同时，需要提供收入证明，如工资流水、单位出具的收入证明等，以证明自己的还款能力。

还要提供公积金缴存证明，可通过公积金管理中心打印。另外，购房合同和房屋产权证明（房产证或不动产权证）也是必不可少的材料。如果房屋有共有人，共有人也需要提供相关身份证明和同意出售房屋的证明材料。

提交申请

借款人可以向当地公积金管理中心的办事窗口或者通过公积金管理中心的网上服务平台提交贷款申请。在申请时，要准确填写贷款金额、贷款期限等信息。例如，贷款期限一般最长不超过 30 年，且借款人年龄与贷款期限之和不超过法定退休年龄后 5 年。

提交申请后，公积金管理中心会对申请材料进行初审。初审主要检查材料是否齐全、真实有效等。如果初审发现材料有问题，会通知借款人补充或更正材料。

三、审核与审批阶段

房屋产权审核

公积金管理中心会对房屋产权进行审核。主要核实房屋的合法性，如是否有产权纠纷、是否存在抵押等情况。如果房屋存在抵押，需要先解除抵押才能继续办理贷款手续。

同时，会核对房屋的面积、户型等信息与购房合同是否一致，确保交易的真实性。

贷款资格和额度审批

公积金管理中心会根据借款人的公积金缴存情况、收入情况、房屋评估价格等因素，综合审批贷款资格和额度。如果借款人符合贷款条件且房屋评估价格合理，会按照规定的计算方式确定贷款额度。

这个过程可能需要一段时间，一般在 15 - 30 个工作日左右，具体时间因地区和申请情况而异。在审批过程中，公积金管理中心可能会对借款人进行电话核实或者要求补充其他材料。

四、贷款发放与房屋交易阶段

签订借款合同和抵押合同

一旦贷款申请获得批准，公积金管理中心会通知借款人签订借款合同和抵押合同。借款合同明确了贷款金额、利率、还款方式等内容。还款方式一般有等额本息和等额本金两种，借款人可以根据自己的实际情况选择。

抵押合同则规定了以所购房屋作为抵押，保障公积金管理中心的权益。在签订合同后，借款人需要按照规定办理房屋抵押登记手续。

贷款发放

完成抵押登记后，公积金管理中心会将贷款资金发放到指定的账户，一般是直接支付给卖方。在部分地区，可能会先发放到一个资金监管账户，待房屋交易完成后再支付给卖方，以保障交易安全。

房屋过户和交接

买卖双方在收到贷款资金后，按照当地房产交易的规定办理房屋过户手续。过户完成后，双方进行房屋交接，包括交付房屋钥匙、核对房屋设施设备等。至此，使用公积金贷款购买二手房的流程基本完成。